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Travaux en appartement – Le constat avant travaux par Huissier de Justice

Par Me Alexandre LOVATO, Huissier de Justice

Lorsque l’on souhaite réaliser des travaux dans son appartement, la question se pose immédiatement de faire intervenir un Huissier de Justice pour dresser un constat avant travaux. En pratique, les architectes et les entreprises l’imposent de manière de plus en plus systématique, mais vous êtes encore nombreux à vous interroger sur le sens, l’opportunité et les modalités de ce type d’acte.

Je vais donc m’efforcer de vous expliquer pourquoi il est fortement recommandé de faire dresser un constat avant travaux par Huissier de Justice dès lors que vous souhaitez entreprendre des travaux dans votre appartement. Nous allons voir que même si cette démarche n’est pas obligatoire au sens légal, faire établir un constat avant travaux par Huissier est devenu indispensable en pratique.

Je vais donc m’appliquer à vous expliquer pourquoi faire intervenir un Huissier de Justice est essentiel lorsque vous souhaitez faire des travaux dans votre appartement, et comment préparer l’intervention de l’Huissier, notamment avec les voisins. Nous allons donc aborder la question à travers les 3 points suivants :

1. Pourquoi faire dresser un constat d’Huissier de Justice avant de démarrer des travaux dans mon appartement ?

Faire dresser un constat d’Huissier de Justice avant de démarrer vos travaux dans votre appartement a pour objectif de protéger votre responsabilité contre les éventuels recours des voisins ou de la copropriété qui invoquerait des dégâts du fait de votre chantier.

A. Le constat : un état descriptif de la situation avant le début des travaux

Un constat avant travaux a pour objectif de décrire avec précision l’état des infrastructures avant le démarrage du chantier. L’Huissier va donc procéder à toutes les constatations utiles permettant, en cas de recours, d’apporter une preuve incontestable de l’état des avoisinants à la zone de travaux. Le constat est en quelque sorte une « photographie juridique » qui en cas de contentieux, permettra à un juge d’apprécier la situation comme s’il s’était lui-même rendu sur place.

Le constat sera composé d’un descriptif de tout ce que l’Huissier peut voir, accompagné systématiquement de photos et parfois de vidéos. L’Huissier, spécialiste du droit de la construction va donc dresser son acte en fonction du type de travaux prévus et de la configuration des lieux, notamment par rapport au voisinage. Son rôle sera de vous fournir un acte qui vous protègera contre les éventuelles contestations du voisinage.

Il faut bien comprendre que tous travaux génèrent des gênes et perturbent le voisinage. Ce dernier peut donc se trouver extrêmement méfiant et attentif aux éventuels désordres et dégâts qui pourraient survenir du fait de votre chantier. Or, plus on est attentif, plus on risque de trouver des choses, et même des choses qui étaient là auparavant. On le voit très souvent, les voisins peuvent parfois être amenés à contester des travaux en invoquant à tort des dégâts mais pensant (de bonne foi) que ces derniers n’étaient pas là auparavant. Il n’y a pas forcément une mauvaise intention dans une contestation infondée. Le fait est qu’en la matière, ce sont toujours des sujets sensibles.

Dans la cadre des travaux qui vont avoir lieu dans un appartement au sein d’une copropriété, l’Huissier va donc s’appliquer à « constater » tout ce qui se trouve à proximité de la zone de travaux et à tout ce qui pourrait subir un dommage direct ou indirect du fait de vos travaux.

C’est donc dans ce cadre que l’Huissier sera souvent amené à procéder aux constatations dans les parties communes de l’immeuble mais également dans les appartements voisins.

B. Le caractère incontestable du constat avant travaux par Huissier

Le constat dressé, le futur chantier est sécurisé. Comme je l’ai déjà expliqué à plusieurs reprises, le constat d’Huissier de Justice dispose de la plus grande force probante reconnue en justice. Autrement dit, il est juridiquement incontestable et nul ne peut le remettre en cause, que ce soit devant une juridiction civile, administrative ou commerciale. Cette force du constat d’Huissier résulte de la combinaison de deux textes : l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut des Huissiers de Justice et par la loi 2010-1609 du 22 décembre 2010 dite « loi Béteille ».

A partir de là, il sera bien compliqué pour un voisin de votre appartement d’invoquer des dégâts ayant pour origine votre chantier alors que ces derniers étaient là auparavant.

2. Les voisins doivent-ils êtes présents pour mon constat avant travaux ?

Dans le cadre d’un constat avant travaux au sein d’une copropriété, il est recommandé de prévenir les voisins qui pourraient être impactés par le futur chantier et s’assurer de leur présence lors de l’intervention de l’Huissier de Justice.

A. Quels sont les voisins concernés par votre constat avant travaux ?

Avant d’informer les voisins de l’intervention de l’Huissier pour le constat avant travaux, il convient tout d’abord d’identifier les voisins concernés ! En effet, il n’est naturellement pas utile de faire intervenir un voisin du 3ème étage si les travaux concernent votre appartement situé au 6ème étage. Vous l’avez compris, il faut un minimum de proximité…

De plus, il conviendra de s’interroger sur la nature des travaux pour identifier les appartements qui pourraient être « touchés » par vos travaux.

Pour faire simple, je vous conseille de vous intéresser aux appartements qui sont en contact direct avec votre zone de travaux.

A titre d’exemple, si les travaux concernent :

  • Un mur mitoyen : contacter le voisin situé de l’autre côté du mur et faire dresser un constat de l’état du mur dans l’appartement du voisin.
  • Un mur porteur : contacter le voisin de l’appartement du dessus.
  • Un mur porteur et mitoyen : il faut contacter les deux voisins (à côté et au-dessus).
  • Votre carrelage, parquet,… : il faut contacter le voisin de l’appartement du dessous.
  • Votre plafond : il faut contacter le voisin de l’appartement du dessus.

Vous l’avez compris, tout est question de pragmatisme. Il n’est nul besoin de constater tout l’immeuble, juste les appartements qui pourraient invoquer légitiment des dégâts du fait de vos travaux dans votre appartement.

Le cas particuliers des parties communes :

Il est fortement recommandé de procéder au constat de toutes les parties communes qui sont concernées par le passage des entreprises ou des ouvriers pour les besoins du chantier. En effet, l’objectif sera de vous protéger contre un recours de la copropriété qui pourrait invoquer des dégâts dans les parties communes. Pour ces dernières, il n’y a aucune autorisation à avoir, l’Huissier peut procéder à toutes constatations utiles dans les parties communes de l’immeuble, du fait de votre autorisation à vous, en tant que propriétaire. Cela ne pose juridiquement aucun problème. L’analyse est identique si vous êtes locataire. Si vous disposez d’un accès libre, vous avez le droit de faire intervenir l’Huissier pour dresser le constat. Ce point a été rappelé à plusieurs reprises par la jurisprudence.

B. Comment j’informe / convoque mes voisins pour l’intervention de l’Huissier ?

Comme nous l’avons vu, le constat va décrire l’état des biens qui pourraient être impactés par le futur chantier. Je rappelle que l’objectif est de vous protéger contre les voisins qui vous reprocheraient des dégâts dans leur appartement du fait de vos travaux, alors que ces derniers étaient déjà là auparavant.

En effet, il n’est plus rare de voir des voisins, à la suite du chantier, indiquer que des fissures sont apparues dans leur plafond, dans leur mur, que la peinture s’est effritée à cause des vibrations, que leur carrelage présente des fêlures qui n’y étaient pas avant, etc.

Il sera donc pertinent, pour le jour du constat, de demander aux voisins « identifiés » d’être présents afin que l’Huissier puisse procéder aux constations dans les appartements voisins connexes au chantier. Bien sûr, il faudra que les voisins soient d’accord mais en cas de refus, l’Huissier pourra l’indiquer dans son procès-verbal.

En cas de contestation, le voisin aura bien des difficultés à convaincre un juge alors qu’il n’avait pas autorisé l’Huissier à dresser le constat.

- Cas des voisins indisponibles ou impossible à joindre :

Dans ce type de situation, et même si cela n’est pas obligatoire, je vous conseille de prévenir ces derniers par LRAR du jour et heure de l’intervention de l’Huissier. Cela prouvera que vous avez entrepris toutes les démarches afin de faire dresser un constat des appartements voisins mais que vous n’avez pu le faire compte tenu de l’absence de réponse. Là aussi, il sera très difficile d’engager votre responsabilité. Il sera pertinent de déclarer ces démarches à l’Huissier de Justice le jour de son intervention afin qu’il reprenne dans son acte vos déclarations préalables.

3. Quel est le prix d’un constat avant travaux par Huissier dans une copropriété ?

Le prix d’un constat avant travaux au sein d’une copropriété va dépendre du nombre d’appartements à constater. C’est le temps de l’Huissier sur place qui déterminera le prix final. Ce dernier sera généralement compris entre 250 et 280€ TTC.

A. Le principe pour les constats avant travaux au sein d’une copropriété

Comme pour tout constat d’Huissier de Justice, le prix est librement fixé par les Huissiers eux même au sein de leur office. Cet acte n’est pas réglementé par l’état et chaque Huissier est donc libre de fixer ses propres tarifs. Pour un constat dans plusieurs appartements, le prix va donc dépendre du nombre d’appartements à visiter et donc du temps passé sur place lors de l’intervention. Le plus souvent, il y a juste 2/3 appartements à visiter par l’Huissier et l’intervention durera moins d’une heure. Il faudra donc prévoir entre 250 et 280 € TTC.

B. Le cas des « gros » constats sur appartement multiples

Nous sommes là dans l’hypothèse où le constat avant travaux va concerner un nombre important d’appartements. Il s’agira de travaux concernant la façade d’un immeuble tout entier par exemple.

Dans cette hypothèse, le prix sera fonction là encore du temps passé par l’Huissier sur place lors de son intervention. En pratique, il faudra compter environ 190 € TTC par heure supplémentaire (au-delà de la 1ère heure). C’est en effet le tarif pratiqué généralement par la profession.

À propos

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