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Par Me Alexandre LOVATO, Huissier de Justice
Le constat avant travaux par Huissier n’a rien d’obligatoire légalement. Toutefois, en pratique, il est devenu indispensable afin de protéger sa responsabilité au regard des recours des tiers. Les statistiques démontrent que les contestations, émanant le plus souvent des voisins, sont devenues très fréquentes.
Préambule :
Dès que l’on démarre des travaux, que ce soit dans son appartement, dans sa maison, au sein d’une copropriété, sur une limite séparative de propriété ou même sur la voie publique, la question de faire dresser un constat avant travaux par un Huissier de Justice ne doit pas se poser : cela doit être automatique.
Le constat va sécuriser le chantier mais surtout vous protéger contre les actions en responsabilité qui pourront être engagées à votre encontre. Ces actions seront le plus souvent fondées sur les dégâts occasionnés par vos travaux.
Vous allez me dire : « Mais pourquoi je verrais ma responsabilité mise en cause s’il n’y a aucun dégât du fait de mon chantier ? ». Justement, c’est bien là la difficulté !
Il faut bien comprendre qu’en pratique, les travaux génèrent de la gêne sur le voisinage : passage des entreprises, bruit, vibrations, etc…Une certaine tension peut donc naître. De plus, connaissant l’existence de travaux, les voisins auront tendance à être plus attentifs aux éventuels désordres, notamment ceux qui pourraient apparaitre sur leur bien, du fait de votre chantier (fissures suite aux vibrations des outils, dégâts suite aux passages d’engin, d’ouvriers, atteinte à des murs porteurs dans un appartement voisin, mur mitoyen endommagé, etc..).
Et en pratique, qu’est-ce qu’on voit ? En étant plus « attentif » aux éventuels dégâts que pourrait causer votre chantier, les voisins vont parfois découvrir des désordres (fissures pas exemple) et penser légitimement (ou pas…) qu’ils sont la conséquence de vos travaux ! Et pour vous, c’est à ce moment-là que vos soucis vont commencer.
Sans preuve de l’état des avoisinants avant le démarrage des travaux, votre responsabilité pourra être facilement engagée.
Afin de répondre le plus précisément possible à toutes vos questions sur la nécessité de dresser un constat avant travaux par Huissier de Justice, je vais traiter le sujet à travers les 3 points suivants :
Un constat avant travaux par Huissier de Justice permet de sécuriser votre chantier et de vous protéger contre les recours des tiers, des voisins, qui invoqueraient à tort des dégâts causés par vos travaux et pourraient ainsi engager votre responsabilité.
Le constat avant travaux par Huissier de Justice est un acte d’Huissier qui de par sa nature, dispose de la force probante la plus élevée reconnue en justice.
Autrement dit, le constat est incontestable et emportera sans difficulté la reconnaissance du juge dans le cadre d’un éventuel procès. Cette force du constat d’Huissier résulte de la combinaison de deux textes : l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut des Huissiers de Justice et la loi 2010-1609 du 22 décembre 2010 dite « loi Béteille ». Sans entrer dans les détails juridiques, il faut savoir que le constat par Huissier de Justice dispose d’une valeur « en termes de preuve », supérieure à tout autre document ou rapport, que ces derniers émanent d’experts ou d’autres professionnels.
Dans le cadre d’un constat avant travaux, une fois l’acte dressé, vous disposez d’une garantie certaine contre tout type de recours car rien ne pourra remettre en cause le constat devant une juridiction, que cette dernière soit civile ou administrative.
Un tiers, un voisin, une copropriété, une administration ne pourra jamais invoquer des dégâts du fait de vos travaux si ces derniers sont déjà visibles sur le constat.
Au-delà du caractère incontestable du constat et par conséquence de la protection qu’il va vous apporter, il est à souligner son effet « dissuasif ».
Il faut bien comprendre que l’Huissier de Justice, de par son statut d’officier ministériel, va d’une certaine manière assainir les rapports entre les uns et les autres.
Lorsque les tiers, les voisins savent qu’un Huissier est intervenu pour dresser un constat avant travaux, il est évident qu’ils seront généralement moins « motivés » pour contester les travaux ou mettre en jeu votre responsabilité. A travers le mandat que vous avez donné à l’Huissier pour qu’il intervienne, vous envoyez un signal fort de « respect des règles ».
De plus, si contestation il y a, on s’aperçoit en pratique, pour les mêmes raisons, qu’un règlement à l’amiable est beaucoup plus facile à obtenir quand les parties savent qu’un Huissier de Justice est intervenu en amont du démarrage des travaux.
Cas particulier des travaux au sein d’une copropriété :
Dans de type de constat, l’Huissier devra dresser le constat dans les parties communes mais également dans les appartements connexes à l’appartement objet du chantier. Il est alors recommandé de prendre rendez-vous avec les voisins pour fixer une date et ensuite demander à l’Huissier d’intervenir. Ce dernier aura en effet besoin de se rendre dans les appartements voisins afin de faire ses constatations. En cas de refus par un voisin, l’Huissier l’indiquera dans son acte. Le voisin en question aura alors bien du mal à invoquer des dégâts et des désordres ultérieurement alors qu’il a refusé préalablement le constat avant travaux. Les juges se montrent en effet assez strictes. Si vous n’avez pas pu entrer en contact avec un voisin dont l’appartement est connexe aux travaux, il peut s’avérer pertinent de lui adresser une LRAR au moins 15 jours avant la venue de l’Huissier. Il n’y a rien d’obligatoire mais en tout état de cause, il est préférable d’apporter des preuves que vous avez « essayé » de prévenir le voisin afin de dresser le constat dans son appartement.
En dehors d’une copropriété, le raisonnement est identique lorsque les constatations ne peuvent être effectuées sans pénétrer sur le fond voisin. Il faudra l’accord de ce dernier.
Un voisin pourra invoquer des dégâts du fait de vos travaux alors que ces « dégâts » étaient présents avant même le démarrage de votre chantier. SI vous n’êtes pas en possession d’un constat d’Huissier de Justice prouvant l’état des avoisinants, votre responsabilité pourra être engagée.
Pour bien comprendre, il est essentiel de se mettre en situation. Lorsqu’on démarre un chantier, chacun sait que cela va générer des gênes au niveau du voisinage (bruits, passages des ouvriers, poussières, etc..). Cela peut malheureusement parfois provoquer des dégâts sur les avoisinants. S’il est évident que tout dégât doit faire l’objet de réparation et d’une juste indemnisation, il est bien sûr hors de question de se voir imputer des désordres qui ne seraient pas de votre fait ! Le constat d’Huissier avant travaux sera votre seule et unique garantie.
Il faut bien avoir à l’esprit que tous travaux génèrent des gênes et perturbent le voisinage. Ce dernier peut donc se trouver extrêmement méfiant et attentif aux éventuels désordres et dégâts qui pourraient survenir du fait de votre chantier. Or, plus on est attentif, plus on risque de trouver des choses, et même des choses qui étaient là auparavant. On le voit très souvent, les voisins peuvent parfois être amenés à contester des travaux en invoquant à tort des dégâts mais pensant (de bonne foi) que ces derniers n’étaient pas là auparavant. Il n’y a pas forcément une mauvaise intention dans une contestation infondée. Le fait est qu’en la matière, ce sont toujours des sujets sensibles.
Le constat avant travaux permettra d’assainir la situation et ainsi, préviendra tout risque de contentieux.
La mise en jeu de votre responsabilité, c’est la sanction immédiate des dégâts causés par vos travaux. Si votre chantier a occasionné un préjudice matériel à vos voisins, vous serez tenu de le réparer, à charge pour vous de vous adresser ensuite aux entreprises intervenantes qui pourraient en être à l’origine. Dans tous les cas, les tiers (les voisins) s’adresseront à vous.
Le problème survient si les dégâts ne sont pas du fait de votre chantier : si vous ne pouvez pas apporter la preuve que le désordre était présent avant le démarrage du chantier, il est fort probable qu’en cas de contentieux, vous soyez dans l’obligation d’indemniser. Là encore, tout est question de preuve, mais la pratique démontre que le maître d’œuvre est bien souvent dans l’obligation de se justifier…
Le constat avant travaux par Huissier de Justice vous protègera et accessoirement vous aidera à dormir, croyez-moi !
Seul un constat avant travaux par Huissier de Justice, avec déplacement de l’Huissier sur place sera reconnu devant un tribunal. Les applications permettant de faire des photos géolocalisées puis envoyées à un Huissier de Justice ne permettront pas de constituer une preuve et ne seront d’aucune utilité.
La loi, à travers le décret du 10.12.2021, et la jurisprudence sont venues rappeler (encore) qu’aucune application ne permet de se constituer une preuve qui sera reconnue par un juge. Les juges ont été très clairs et ce principe s’impose en effet comme une évidence mais il convient de le rappeler.
Pour rappel, ces applications permettent à l’utilisateur de prendre une photo géolocalisée et de la transmettre ensuite à un Huissier de justice qui va dresser un procès-verbal de dépôt. L’Huissier ne se rend en aucun cas sur place, il constate juste que l’utilisateur lui a envoyé une photo avec des coordonnées GPS associées, qu’il ne peut d’ailleurs en aucune façon certifier.
Il ne m’est pas permis de donner le nom d’une de ces applications mais ne vous trompez pas, ce type de protocole ne sera jamais constitutif d’une preuve, peu importe l’utilisation qu’on en fait, et ne servira strictement à rien dans le cadre d’un constat avant travaux. Pour être valable, le constat avant travaux doit être réalisé par l’Huissier lui-même, en se rendant sur place. Des photos prises soi-même, que ce soit avec une application de géolocalisation ou non, transmises à un huissier ou non n’auront aucune valeur.
Comme nous l’avons vu, le décret du 10.12.2021 impose le déplacement de l’Huissier de Justice sur place pour dresser son constat. Il n’est bien sûr pas possible de « certifier » à distance des photos ou en renforcer leur valeur (leur force probante) en les transmettant à un Huissier.
La jurisprudence a également été amenée à se prononcer sur des photos qui avaient été transmises à un Huissier via une application. Cette application « offrait » de géolocaliser la photo, de la dater et de la transmettre à un Huissier pour en renforcer sa crédibilité. Vous me parlerez d’une « offre »…. !
La Cour d’Appel d’Aix en Provence par un arrêt du 24 juin 2021 (n°2021/405 – RG 20/07645) est venue clarifier la situation : « Le constat […] ne fait que constater des photos prises par le gérant » (l’utilisateur de l’application), « Ces procès-verbaux établis […] selon un procédé ne relevant pas de l'office de l'Huissier instrumentaire qui n'a pas lui-même procédé aux constatations figurant sur les documents numériques transmis, ne peuvent être considérés comme constitutifs de la preuve ».
Dans cette affaire, les clients de l’application en question se sont retrouvés bien démunis, croyant à tort, les arguments commerciaux de la société éditrice.
Il faut donc être clair, si vous souhaitez vous protéger avec un constat avant travaux par Huissier, seul un véritable constat avec déplacement de l’Huissier sur le site des futurs travaux pourra vous protéger. A défaut, n’allez surtout pas dépenser de l’argent dans des protocoles sans valeur car même si ces derniers demandent quelques dizaines d’euros, c’est bien trop coûteux pour quelque chose qui ne sert à rien.
Depuis toujours, missionner un Huissier de Justice pour un constat a toujours été une démarche complexe et pleine d’interrogations. Quel Huissier choisir ? Puis-je fixer le jour et l’heure du constat ? Quel va en être le prix? Comment comparer ? Chez HuissOnline.fr, plus de surprise ! Vous savez tout et tout de suite. Demander un constat n’aura jamais été aussi facile, et c’est 100% gratuit !