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La déclaration préalable (DP) est une autorisation d’urbanisme obligatoire dès lors que l’on souhaite engager certains travaux ou demander une division parcellaire. Comme pour tous les permis d’urbanisme, dès que l’autorisation est octroyée par la mairie (non opposition), il est obligatoire de procéder à l’affichage de la déclaration préalable de travaux ou de division parcellaire sur le terrain, objet de la DP. Cet affichage est réglementée par l’article R 600-2 et suivants du code de l’urbanisme et a pour objectif de permettre l’information et l’éventuel recours des tiers.
Le rôle de l’Huissier de Justice dans le cadre de l’affichage de votre déclaration préalable sera d’apporter une preuve incontestable de la régularité de l’affichage et d’assurer la purge du recours des tiers. Il va dresser ce qu’on appelle un constat d’affichage de votre déclaration préalable, à travers 3 passages sur site.
La déclaration préalable (DP) est obligatoire pour tous travaux nécessitant une autorisation administrative et non soumis à un permis de construire. Elle sera obligatoire également dans le cadre d’une division parcellaire.
D’une manière générale, on peut dire qu’une déclaration préalable de travaux est nécessaire dès lors que les travaux ne font pas l’objet d’un permis de construire, d’une création d’emprise au sol inférieure à 20m² et supérieure à 5m². Il s’agira également de la modification extérieure d’un bâtiment, d’un ravalement de façade, de la création d’une ouverture, d’un mur, d’une haie et d’une piscine hors-sol.
A titre d’exemples, on peut citer les travaux les plus fréquents pour lesquels une déclaration préalable est déposée :
On parle de division parcellaire quand le projet consiste à diviser une parcelle en plusieurs autres parcelles. Il est cependant nécessaire de souligner que deux hypothèses peuvent se présenter.
La division simple : il s’agit d’une division parcellaire qui ne nécessite pas la création de nouvelles voies d’accès. C’est ce type de division qui fera l’objet de la déclaration préalable de travaux.
La division complexe : la division complexe concerne les divisions qui vont générer des aménagements multiples, notamment dans le cadre de la création de lotissements. Pour ce type de division parcellaire, il conviendra d’obtenir non pas une déclaration préalable mais un permis d’aménager.
Le constat d’affichage d’une déclaration préalable par Huissier de Justice est un acte qui établit de manière incontestable la conformité de l’affichage sur site. Cet acte, dressé par un officier ministériel, dispose de la force probante la plus haute reconnue en justice.
Que ce soit pour une déclaration préalable de travaux ou dans le cadre d’une division parcellaire, le constat d’affichage par huissier de justice apportera la garantie d’un affichage régulier au regard des dispositions légales et évitera de manière certaine toute contestation ultérieure contre le futur chantier ou la division foncière, objet de la DP.
En matière de déclaration préalable, l’affichage doit respecter les conditions édictées par les articles 424-15 à 424-19 du Code de l’Urbanisme :
De plus, l’affichage devra comporter un certain nombre de mentions obligatoires :
Le nom du bénéficiaire, le numéro de DP, la date de remise, la nature des travaux (ou division parcellaire), la superficie du terrain, la mairie où l’on peut consulter le dossier, la surface et la hauteur de la construction, le nom de l’architecte le cas échéant et les modalités de recours des tiers.
L’Huissier aura pour mission de vérifier la conformité des mentions indiquées et informera le propriétaire ou le maître d’œuvre de toutes les modifications nécessaires, le cas échéant, qui devront être faites avant son prochain passage (Cf supra : Les 3 passages de l’Huissier sur le site sont-ils indispensables ?).
Il est à noter que l’affichage de la déclaration préalable en mairie relève des services de la commune qui a délivré l’autorisation et n’a donc plus à être prouvé par le bénéficiaire. Il n’est donc plus nécessaire de faire constater l’affichage de la DP en mairie.
En matière de déclaration préalable de travaux, l’objectif du constat d’Huissier est d’assurer qu’aucune contestation possible ne puisse survenir pendant ou après les travaux. Il en est de même pour la déclaration préalable de division parcellaire, le but étant que la décision autorisant la division foncière ne puisse en aucun cas être remis en cause après le délai de 2 mois d’affichage.
Le constat d’Huissier de Justice, c’est une assurance « en béton armé » ! En effet, de par l’article 1639 du Code Civil et la loi du 22 décembre 2010 dite « Béteille », il sera bien impossible de remettre en cause l’affichage.
Le législateur est en effet venu placer le constat d’Huissier au sommet des modes de preuve admis en procédure civile.
Votre constat de déclaration préalable de travaux ou de division parcellaire ne pourra donc jamais être remis en cause et de fait, le recours des tiers sera automatiquement purgé à l’expiration du délai de 2 mois après le 1 er passage de l’Huissier sur place.
Le constat d’affichage de la déclaration préalable par Huissier de Justice garantit la « purge» du recours des tiers et met fin à toutes contestations éventuelles à l’expiration du délai de 2 mois après le 1 er passage de l’Huissier.
L’article 600-2 du code de l’Urbanisme règlemente et limite le recours des tiers : « Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain ».
Il faut en effet avoir à l’esprit que ce n’est pas parce que la mairie a donné son accord que le projet ou la division parcellaire ne pourra pas être remis en cause. La déclaration préalable pourra être contestée par les riverains, voisins ou tout autre personne à qui les futurs travaux pourraient causer un préjudice (construction trop proche des limites de propriété, servitude non respectée, droit de vue, luminosité trop faible, nuisances sonores, etc.).
En conséquence, l’affichage de la déclaration préalable devra être mis en place pendant une durée minimale de deux mois sur le site. Les tiers ne pourront exercer leurs recours que durant ce délai de 2 mois.
Demander l’intervention d’un Huissier permettra d’établir de façon certaine le point de départ du délai (correspondant au premier passage de l’Huissier). Le second et le 3 ème passage de l’Huissier permettra de prouver le caractère continu de l’affichage exigé par la loi.
Que ce soit pour une déclaration préalable de travaux ou pour une division parcellaire, la contestation est synonyme de beaucoup de soucis.
La contestation d’une DP de travaux : les travaux seront suspendus en attendant une décision de justice. Or, cette suspension peut durer très longtemps, car conditionnée par la vitesse de traitement des tribunaux. De plus, l’issue peut être dramatique si une décision venait à ordonner la démolition de ce qui a déjà été construit. On comprend bien que poursuivre un chantier avec une incertitude sur un éventuel recours des tiers s’avère ainsi très risqué.
La contestation de la division parcellaire : la sanction est la même que pour une DP de travaux. Toutes les conséquences de la division foncière seront remises en cause en cas de recours d’un tiers.
Vous devez retenir qu’un tiers souhaitant contester votre déclaration préalable dont le délai est dépassé cherchera à remettre en cause l’affichage de votre DP !
Il n’aura qu’à soulever que ce dernier n’était pas visible depuis la voie publique, pas conforme, que le panneau était retiré régulièrement, qu’il n’était pas permanent… Dans le doute, un magistrat sera toujours obligé d’ouvrir ou de ré-ouvrir l’exercice du recours afin de ne pas léser le droit des tiers.
Les 3 passages de l’Huissier de Justice sur les lieux de l’affichage de la déclaration préalable sont indispensables afin de prouver la « continuité » de cet affichage, exigée par la loi et la jurisprudence.
L’article 600-2 du Code de l’Urbanisme précise : « Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. »
Ce sont les mots « période continue » de l’article 600-2 qui sont venus définir les modalités du constat d’affichage d’une déclaration préalable de travaux ou de division parcellaire.
En effet, le texte impose un caractère continu de l’affichage, autrement dit sans interruption. Le délai pour exercer le recours étant de deux mois, l’Huissier, afin d’établir sans contestation possible la continuité de l’affichage, va procéder à 3 passages :
A retenir : demander l’intervention d’un Huissier de Justice pour 1 passage ou 2 passages ne sert à rien en termes de preuve. Seul le constat avec 3 passages sur site reste incontestable.
La pratique et la jurisprudence de ces dernières années sont venues compléter et préciser les modalités des second et troisième passages des Huissiers de justice lors des constats d’affichage.
La pratique a vu des contestations apparaître à l’encontre des affichages des DP, notamment en remettant en cause le constat d’Huissier de justice lui-même. Sans pour autant s’attaquer à l’acte (ce qui est impossible compte tenu de la force probante d’un constat d’Huissier), la technique était de dire que le bénéficiaire du panneau mettait en place le panneau aux périodes de passage de l’Huissier et le retirait ensuite.
Finalement, il est vrai que connaître la date de passage permettait à certains de « contourner » la loi en installant le panneau uniquement pour les besoins du passage de l’Huissier.
La pratique professionnelle s’est donc adaptée et les Huissiers ont ajouté dans la rédaction de leur constat de déclaration préalable, la mention inopinée du 2 ème et du 3 ème passage, rendant ainsi le constat totalement incontestable.
Un constat d’affichage de déclaration préalable par Huissier de justice doit être dressé, le plus tôt possible après la mise en place du panneau. Le premier passage marquera le point de départ du délai de 2 mois du recours des tiers.
Dans le cadre d’une déclaration préalable de travaux, il est fortement recommandé de faire dresser son constat d’affichage avant le démarrage du chantier. En effet, dans le cas de contestation, il est plus « prudent » que les travaux n’aient pas démarré.
Le panneau affichant les mentions obligatoires de la déclaration préalable devra donc être mis en place sur le site dès l’octroi de l’autorisation et être maintenu pendant toute la durée des travaux. Il convient de faire constater l’affichage le plus tôt possible afin d’ouvrir le délai et de purger le recours des tiers.
Le délai qui réglemente le recours contre l’affichage d’une déclaration préalable (de travaux ou de division parcellaire) obéit aux règles applicables en procédure civile (Articles 642 et suivant de Code de Procédure Civile). Pour faire simple, dès lors que le délai s’exprime en « mois » (ce qui est le cas matière de constat d’affichage), le délai expire le même jour du mois concerné.
Ex : si le 1 er passage par l’Huissier a lieu le 12 juillet, le délai de recours des tiers expirera le 12 septembre (2 mois).
La Cour d’Appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 26 Juin 2021 a statué et a tranché la question en précisant que les photos prises par une application puis ensuite transmise à un Huissier de justice ne sont pas « constitutifs de la preuve ».
Les magistrats sont venus mettre un terme à une pratique qui consistait, grâce à une application, de prendre une photo « géolocalisée » du panneau (via un Smartphone) et de l’envoyer à un Huissier de justice afin qu’il en constate le dépôt.
Nul besoin d’être un grand juriste pour s’apercevoir que ce type de procédé ne prouve rien ! L’auteur de la photo peut très bien retirer le panneau, prendre une photo d’une photo, falsifier les coordonnées GPS, etc.
Malheureusement, il n’est pas interdit de « vendre » quelque chose qui ne sert à rien, et on ne peut que s’interroger sur la probité des Huissiers qui prêtent leur ministère à ce type de protocole, sachant très bien que cela n’a aucune valeur.
Prenez donc garde à l’arnaque ! Ces applications sont mensongères et utilisent des sites web destinés à tromper le consommateur. De nombreux procès sont en cours contre ces applications et contre les Huissiers qui fournissent et participent à ce type de protocoles.
Comme toujours (et c’est le jeu des sociétés développant ces applications), il faut toujours un certain délai avant qu’une décision de justice faisant autorité en la matière, soit prononcée. C’est chose faite avec la très récente décision rendue par la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 24 juin 2021 (n°2021/405 – RG 20/07645).
Dans cette affaire, les juges devaient se prononcer sur la validité d’un « constat d’Huissier de dépôt de photos géolocalisées ». L’application en question permet à l’utilisateur de prendre une photo avec les coordonnées GPS fournies par le Smartphone puis de l’envoyer à un Huissier de justice pour qu’il en « constate » le dépôt. La décision des juges est sans appel :
« Le constat […] ne fait que constater des photos prises par le gérant » (l’utilisateur de l’application) « Ces procès-verbaux établis […] selon un procédé ne relevant pas de l'office de l'Huissier instrumentaire qui n'a pas lui-même procédé aux constatations figurant sur les documents numériques transmis, ne peuvent être considérés comme constitutifs de la preuve ».
La question est donc tranchée et seules les constatations faites par l’Huissier de justice lui-même dans le cadre d’un constat, avec déplacement physique sur les lieux de l’officier ministériel sur place seront retenues devant un tribunal.
Le prix d’un constat d’affichage de déclaration préalable n’est pas réglementé. Les tarifs sont donc librement fixés par les Huissiers de justice. Sur HuissOnline, Il s’agit d’un forfait de 3 passages variant de 200 à 240 € HT, soit 240 à 280 € TTC.
Le prix d’un constat d’affichage d’une déclaration préalable de travaux va donc dépendre de critères propre à l’Huissier de justice et notamment :
Vous pouvez également réserver en ligne ou par téléphone (prix d’un appel local) votre constat au jour et à l’heure que vous souhaitez avec l’Huissier de votre choix. Une Hotline gratuite, composée de juristes et d’Huissiers référents, est à votre disposition 7 jours/7 pour répondre à toutes vos questions gratuitement.
Le prix du constat d’affichage proposé par HuissOnline est un prix forfaitaire tout inclus, comprenant 3 passages.
Depuis toujours, missionner un Huissier de Justice pour un constat a toujours été une démarche complexe et pleine d’interrogations. Quel Huissier choisir ? Puis-je fixer le jour et l’heure du constat ? Quel va en être le prix? Comment comparer ? Chez HuissOnline.fr, plus de surprise ! Vous savez tout et tout de suite. Demander un constat n’aura jamais été aussi facile, et c’est 100% gratuit !