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Le rôle de l’Huissier de Justice dans le cadre des permis de construire, de démolir, modificatifs ou des déclarations préalables de travaux est essentiel et déterminant. Le code de l’urbanisme impose en effet une autorisation administrative, délivrée par la mairie du lieu du futur chantier, avant de commencer certains types de travaux. Dès l’autorisation obtenue, les dispositions réglementaires (Art R 600-2 et suivants du code précité) imposent l’information aux tiers afin de permettre à ces derniers d’exercer leurs éventuels recours. Il est donc obligatoire, pour toute personne désirant d’entreprendre des travaux conditionnés par un permis ou une autorisation administrative, d’afficher, sur le site des travaux, un certain nombre d’informations sur le chantier à venir. Cet affichage doit être visible et lisible depuis la voie publique, pendant une durée de deux mois sans interruption et doit contenir des mentions précises.
L’Huissier de Justice, juriste spécialiste du bâtiment et du droit de la construction, va jouer un rôle déterminant dans la purge de l’éventuel recours des tiers, des voisins ou des riverains. Le constat d’affichage de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux garantira, de manière incontestable, la régularité de l’affichage au regard des dispositions légales en la matière.
Si l’on souhaite aborder le sujet dans son ensemble et appréhender l’intérêt juridique du constat d’affichage par Huissier de Justice, il est indispensable de l’étudier à travers les 7 points suivants :
Tous travaux de construction ou de rénovation soumis à une autorisation administrative préalable (permis de construire, démolir, déclaration préalable) doit faire l’objet d’un affichage réglementaire sur le site du futur chantier, afin de purger le recours des tiers.
Dès lors que les futurs travaux ont pour objet une construction nouvelle, une démolition ou un aménagement, une autorisation de la mairie dont dépend le futur chantier très souvent nécessaire. De fait, l’affichage du permis octroyé sur le site sera donc obligatoire.
A titre d’exemple, on peut citer les plus courants :
L’affichage sur site des autorisations administratives (permis de construire, déclaration préalable, permis de démolir) est encadré par les articles 424-15 à 424- 19 du Code de l’Urbanisme. À noter que ces dernières années, la jurisprudence s’est montrée très stricte sur les conditions d’affichage des autorisations d’urbanisme.
Les conditions d’un affichage régulier :
On voit bien que l’affichage du permis de construire, de démolir ou de la déclaration préalable de travaux est soumis à des impératifs réglementaires précis qui de fait, rendent l’intervention de l’Huissier de Justice indispensable afin de ne pas voir son affichage contesté et de fait, faire l’objet d’une suspension des travaux ou d’une mesure de démolition.
Le constat d’affichage de permis de construire/démolir/déclaration préalable par Huissier de Justice est un acte qui établit de manière incontestable la régularité de l’affichage d’un permis d’urbanisme. Le constat purgera automatiquement à l’issue d’un délai de deux mois le recours des tiers.
Tout d’abord, on parle communément de « permis de construire » mais tout ce qui est abordé ici sur le constat d’affichage par Huissier de Justice est totalement valable pour un permis de démolir et une déclaration préalable de travaux (DP).
Pour faire simple, toutes les autorisations administratives ayant pour objet des travaux et ouvrant droit à un recours des tiers sont obligatoirement soumises à un affichage obligatoire. Ce dernier obéit aux règles précédemment citées et de fait, peut faire l’objet d’un constat d’Huissier de Justice afin d’en garantir la régularité.
L’objectif du constat d’Huissier de Justice en matière de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux (DP) sera, à travers l’acte qu’il dressera, de rendre l’affichage du permis incontestable. Le constat donnera date certaine à l’affichage et permettra de purger le recours des tiers à l’expiration d’un délai de deux mois après le premier passage de l’Huissier. De plus, il faut bien comprendre que les Huissiers de Justice sont spécialisés dans le droit de la construction. Ainsi, lors du premier passage pour constater la présence du panneau sur site, l’Huissier vérifiera la conformité des mentions indiquées et informera le propriétaire ou le maître d’œuvre de toutes les modifications nécessaires, le cas échéant, qui devront être faites avant son prochain passage (Cf supra : Les 3 passages de l’Huissier sur le site sont-ils indispensables ?).
En effet, nous avons vu plus haut que les articles 424-15 et suivants du Code de l’Urbanisme imposent des conditions strictes d’affichage en fonction du type de permis (Permis de construire, déclaration préalable, etc.).
L’Huissier de Justice est, de par sa formation, un expert en bâtiment et en droit de l’urbanisme. Il s’assurera ainsi, lors de son déplacement sur le site du futur chantier, que l’affichage a bien été fait « dans les règles », conformément aux dispositions légales. À défaut, il procèdera aux modifications éventuelles et en informera les bénéficiaires afin que la situation soit régularisée avant son second passage.
À savoir : l’affichage du permis ou de la déclaration préalable en mairie relève des services de la commune qui a délivré l’autorisation et n’a donc plus à être prouvé par le bénéficiaire. Il n’est donc plus nécessaire de faire constater l’affichage du permis en mairie par l’Huissier.
Lorsque l’on fait constater son permis de construire, de démolir ou sa déclaration préalable de travaux (DP), l’objectif est de sécuriser le futur chantier et de s’assurer qu’aucune contestation, de quelque nature que ce soit, puisse venir perturber le déroulement du chantier. En pratique, ces contestations viennent le plus souvent de voisins, riverains, copropriétaires, qui ne souhaitent pas voir de nouvelles constructions et de nouveaux aménagements proches de chez eux.
Le constat d’Huissier, c’est une assurance « en béton armé » ! En effet, de par l’article 1639 du Code Civile et la loi du 22 décembre 2010 dite « Béteille », il sera bien impossible de venir s’attaquer à un acte d’Huissier de Justice qui constate l’affichage régulier d’un permis. Le législateur est venu placer le constat d’Huissier tout en haut de la pyramide des modes de preuve en matière de procédure civile, rendant ainsi « l’acte » incontestable.
Un constat d’affichage de permis de construire, de démolir ou de déclaration préalable par Huissier de Justice ne pourra donc jamais être remis en cause et de fait, le recours des tiers ne pourra jamais être admis au-delà du délai de 2 mois après le 1 er passage de l’Huissier sur place.
L’intervention de l’Huissier de Justice pour l’affichage d’un permis de construire/démolir/déclaration préalable garantit la « purge» du recours des tiers et toutes contestations futures. À l’expiration d’un délai de 2 mois, le permis ne sera plus contestable.
Pour bien comprendre, il faut s’intéresser à l’objectif poursuivi par cette « obligation d’affichage » à laquelle tous les permis ou DP sont soumis, obligation qui est ni plus ni moins que l’information faite aux tiers. Cette publicité caractérisée par l’affichage des mentions du permis sur site, va permettre à toute personne qui le souhaite d’exercer un recours contre la décision administrative qui a autorisé les travaux.
En effet, ce n’est pas parce que la mairie a donné son accord que le projet ne nuit pas, pour des raisons qui leurs sont propres, aux intérêts de voisins, riverains ou autres. À ce titre toutes les contestations sont recevables (construction trop proche des limites de propriété ou non conforme, atteinte à une servitude, vue ou paysage impacté, atteinte à la luminosité du logement, nuisances sonores, etc.).
C’est l’article 600-2 du Code de l’Urbanisme qui encadre l’exercice de ce recours : « Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain ».
Pour faire simple, il faut retenir que l’affichage doit être mis en place pendant une durée minimale de deux mois et durant toute la durée du chantier MAIS, le recours des tiers ne pourra être exercé que dans un délai de deux mois à partir du premier jour de l’affichage.
Le constat d’affichage par Huissier de Justice va permettre d’établir le point de départ du délai (correspondant au premier passage de l’Huissier) puis délimitera les éventuels recours à un délai de deux mois à compter de ce premier passage, sans contestation possible.
Il faut bien avoir à l’esprit qu’en cas de contestation à l’encontre d’un permis, les travaux sont le plus souvent suspendus dans l’attente de la décision judiciaire ou administrative. En effet, il serait peu opportun de continuer les travaux malgré le dépôt d’un recours, risquant ainsi une action en dommage et intérêts. De plus, il est fréquent que l’arrêt des travaux soit ordonné immédiatement dès lors que le recours est recevable.
Cette suspension peut durer très longtemps, car conditionnée par la vitesse de traitement de tribunaux et l’issue peut en être dramatique quand une décision de démolition de ce qui a déjà été construit est ordonnée !
On comprend donc qu’il est juste impossible de mener un chantier avec une incertitude sur un éventuel recours des tiers qui viendrait à tout moment compromettre le chantier….
Certes, nous avons vu plus haut que le délai des tiers pour exercer leur recours était de 2 mois à compter du 1 er jour d’affichage, mais le problème en pratique, c’est d’en établir la preuve ! Un tiers voulant contester un permis de construire ou une DP dont le délai est dépassé n’hésitera pas un instant à remettre en cause l’affichage. Il invoquera qu’il n’était pas visible depuis la voie publique, pas conforme, que le panneau était retiré régulièrement, qu’il n’était pas permanent… Dans le doute, un magistrat sera toujours obligé d’ouvrir ou de ré-ouvrir l’exercice du recours afin de ne pas léser le droit des tiers.
Lors d’un constat de permis de construire par Huissier de Justice, les 3 passages sur site sont nécessaires pour prouver la « continuité » de l’affichage, exigée par la jurisprudence.
L’article 600-2 du Code de l’Urbanisme précise : « Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15.»
Ce sont les mots « période continue » de l’article 600-2 qui sont venus définir les modalités d’un constat de permis de construire, d’une déclaration préalable ou d’un permis de démolir / d’aménager par Huissier de Justice.
En effet, le texte impose un caractère continu de l’affichage, autrement dit sans interruption. Le délai pour exercer le recours étant de deux mois, l’Huissier va donc procéder à 3 passages :
La pratique et la jurisprudence de ces dernières années sont venues compléter et préciser les modalités des second et troisième passages des Huissiers de Justice lors des constats d’affichage.
En effet, on a vu des contestations apparaître à l’encontre de permis de construire et notamment en remettant en cause le constat d’Huissier de Justice lui-même. Sans pour autant s’attaquer à l’acte (ce qui est impossible compte tenu de la force probante d’un constat d’Huissier), la technique était de dire que le bénéficiaire du panneau mettait en place le panneau au période de passage de l’Huissier et le retirait ensuite. L’objectif poursuivi par ce dernier étant de limiter la visibilité de l’affichage et donc des recours éventuels.
C’est donc pour cette raison que la pratique professionnelle des Huissiers de Justice est venue ajouter le caractère « inopiné » du second et dernier passage. Ainsi, l’Huissier procédera à ces passages sans avertir le bénéficiaire et ce point sera mentionné dans le constat.
Aucun tiers ne pourra alors invoquer que le panneau était mis en place uniquement pour les besoins du constat, lors du passage de l’Huissier. Le caractère « continu » de l’affichage ne peut donc en aucun cas être remis en cause.
Un constat d’affichage par Huissier de justice de permis de construire, de démolir, de déclaration préalable de travaux doit être dressé, dès la mise en place du panneau. Le premier passage fixera sans contestation possible le point de départ du recours des tiers.
Pour des raisons évidentes, il est préférable de faire dresser son constat d’affichage avant le démarrage du chantier. En effet, dans l’hypothèse où un tiers s’opposait aux travaux, il est plus confortable que ces derniers ne soient pas commencés.
Pour rappel, l’affichage doit être mis en place dès l’octroi du permis ou de l’autorisation administrative sur le site, et être maintenu pendant toute la durée des travaux. Cependant, cela n’a rien à voir avec le délai de recours des tiers. Ce dernier commence à courir à compter du premier jour de l’affichage sur site (mise en place du panneau) et s’étend pour une durée de deux mois. C’est donc le premier jour d’affichage qui sera retenu comme point de départ en cas de contestation. Il est par conséquent essentiel de faire constater par Huissier l’affichage du permis de construire, de démolir ou de la déclaration préalable de travaux dès la mise en place de l’affichage sur les lieux du chantier. Le délai commencera à courir, sans contestation possible, dès le premier passage de l’Huissier.
Le délai qui encadre le recours contre un permis de construire, de démolir, d’aménager ou d’une déclaration préalable de travaux, obéit aux règles applicables en procédure civile (Articles 642 et suivant de Code de Procédure Civile).
Pour faire simple, dès lors que le délai s’exprime en « mois » (ce qui est le cas matière de constat d’affichage), le délai expire le même jour du mois concerné.
Ex : si le 1 er passage par l’Huissier a lieu le 12 juillet, le délai de recours des tiers expirera le 12 septembre (2 mois).
La Cour d’Appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 26 Juin 2021 a statué la question en précisant que les photos pris par une application puis ensuite transmise à un Huissier de Justice n’est pas « constitutif de la preuve ».
Nous avons vu ces dernières années arriver sur nos téléphones des applications qui promettent de nous fournir la preuve la plus fiable et la plus sûre qui soit, véritable alternative au traditionnel constat d’Huissier de justice. Ainsi, certaines de ces applications proposent même de fournir une preuve en matière d’affichage de permis d’urbanisme en permettant à l’utilisateur de prendre lui-même la photo avec son Smartphone puis de la transmettre à un Huissier de justice afin qu’il dresse un procès-verbal de dépôt.
Attention à l’arnaque ! Ces applications sont mensongères et utilisent des sites web destinés à tromper le consommateur. De nombreux procès ont d’ailleurs eu lieu contre ces applications et contre les huissiers qui fournissent et participent à ce type de protocoles.
Comme toujours (et c’est le jeu des sociétés développant ces applications), il faut toujours un certain délai avant qu’une décision de justice faisant autorité en la matière soit prononcée. C’est chose faite avec la très récente décision rendue par la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 24 juin 2021 (n°2021/405 – RG 20/07645).
Dans cette affaire, les juges devaient se prononcer sur la validité d’un « constat d’Huissier de dépôt de photos géolocalisées ». L’application en question permet à l’utilisateur de prendre une photo avec les coordonnées GPS fournies par le Smartphone puis de l’envoyer à un Huissier de justice pour qu’il en « constate » le dépôt. La décision des juges est sans appel :
Le constat […] ne fait que constater des photos prises par le gérant » (l’utilisateur de l’application) « Ces procès-verbaux établis […] selon un procédé ne relevant pas de l'office de l'Huissier instrumentaire qui n'a pas lui-même procédé aux constatations figurant sur les documents numériques transmis, ne peuvent être considérés comme constitutifs de la preuve
La question est donc tranchée et seules les constatations faites par l’Huissier de justice lui-même dans le cadre d’un constat, avec déplacement physique sur les lieux de l’officier ministériel sur place seront retenues devant un tribunal.
Il est évident que cette décision, émanant de la plus grande Cour d’Appel de France fera jurisprudence pour très longtemps.
Ces applications n’apportent donc rien en termes de preuve dans le cadre de l’affichage d’un permis de construire, de démolir, d’un DP ou de toute autre autorisation d’urbanisme. Une photo prise soi-même, quand bien même elle serait géolocalisée puis déposée chez un Huissier de justice, n’est pas un élément « constitutif d’une preuve ».
Pour finir, rappelons que dans le cadre de l’affichage des permis d’urbanisme, il est impératif de démontrer le caractère « continu » de l’affichage (l’absence de retrait du panneau), le caractère visible et lisible depuis la voie publique, la conformité des mentions légales, etc.
Le prix d’un constat d’affichage de permis de construire/démolir/déclaration préalable de travaux n’est pas réglementé. Les tarifs sont donc librement fixés par les Huissiers de justice. En principe, c’est un forfait de 250 à 450 euros TTC pour les 3 passages.
Le prix d’un constat d’affichage d’un permis d’urbanisme va donc dépendre de critères propre à l’Huissier de justice comme :
L’objectif de HuissOnline.fr est donc d’offrir à toute personne qui le souhaite la meilleure offre possible en fonction de ses propres critères (lieu du constat, date, délai d’intervention…). En étant connecté à l’agenda des Huissiers et à leurs déplacements, l’algorithme propose tous les Huissiers disponibles pour dresser votre constat d’affichage avec un prix le plus optimisé possible.
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