Constat Huissier de Justice Types de constat Etat des lieux
Je réserve mon état des lieux par Huissier

L’Etat des lieux par Huissier de Justice

En France, le marché de la location immobilière occupe une place importante puisque plus de 40% des français ne sont pas propriétaires de leur logement. Par conséquence, l’Huissier de Justice occupe une position centrale, étant le professionnel du droit spécialiste des rapports locatifs et expert en droit immobilier. En outre, il intervient de plus en plus dans les rapports propriétaire/locataire à travers les états des lieux d’entrée et de sortie des logements.

Les chiffres démontrent que les litiges se multiplient mais qu’a contrario, dès lors qu’un état des lieux par Huissier de Justice est dressé à l’entrée et à la sortie des lieux, le risque de contentieux est réduit de plus de 70%.

Pour comprendre le sens et l’intérêt de l’état des lieux par Huissier de Justice, nous allons en définir l’objet, son utilité, sa valeur juridique, ses modalités de mise en œuvre et son prix.

1. Qu’est-ce qu’un état des lieux par Huissier de Justice ?

Un état des lieux par Huissier de Justice est un acte, dressé par un officier ministériel, qui décrit avec précision, l’état d’un logement ou d’un local à un instant « t ». Acte authentique par nature, l’état des lieux par Huissier est incontestable et dispose de la valeur juridique la plus haute reconnue en justice.

Il existe deux types d’état des lieux en matière locative :

A. L’état des lieux « amiable » :

Un état des lieux « amiable » est un document qui décrit pièce par pièce l’état d’un logement, d’un appartement ou d’un local. Ce type d’état des lieux est dressé entre les parties elles-mêmes ou avec leurs représentants. Comme tout état des lieux, ce document va reprendre le descriptif du logement et également, le cas échéant, dresser l’inventaire des meubles présents dans les lieux. L’état des lieux « amiable » pourra être dressé à l’entrée dans les lieux par le locataire ainsi qu’à sa sortie. Son rôle est de fixer, à date, à un instant « t » l’état du bien loué.

Il est à noter que ce type d’état des lieux est faussement appelé « amiable ». En effet, il est appelé ainsi car il est dressé « sans Huissier de Justice ». Or en pratique, force est de constater que de nombreux désaccords apparaissent à l’occasion de ce type d’état des lieux dit « amiable ».

Très important : Si l’état des lieux « amiable » n’est pas signé par le propriétaire ET par le locataire, il n’a aucune valeur et n’est pas opposable à la partie non signataire.

B. L’état des lieux par Huissier de Justice

L’état des lieux par Huissier de Justice est l’état des lieux qui offre le plus de sécurité et de garantie pour le propriétaire comme pour le locataire. En effet, l’Huissier de Justice est un officier ministériel et les actes qu’il dresse disposent de la plus grande valeur juridique reconnue en Justice. Autrement dit, un état des lieux dressé par Huissier sera retenu en priorité devant tout autre document (état des lieux amiable et dressé par d’autres professionnels) et en cas de litige, emportera systématiquement la conviction du juge. L’Huissier de Justice est un professionnel du droit spécialisé dans le droit locatif et immobilier. Son statut d’officier public garantit sa neutralité et son impartialité.
En conséquence, l’état des lieux dressé par Huissier ne nécessite donc pas la signature des parties et s’imposera dans tous les cas.

Un état des lieux par Huissier apportera la garantie d’un état des lieux « dans les règles de l’art » et apportera une sécurité juridique indéniable, aussi bien au propriétaire qu’au locataire.

2. Pourquoi faire établir son état des lieux par un Huissier de Justice

L’avantage d’établir son état des lieux par un Huissier de Justice réside dans le caractère incontestable de l’acte. Son statut d’officier ministériel garantit un état des lieux « dans les règles de l’art » et statistiquement, réduit de plus de 70% le risque de contentieux locatifs, à travers le « signal » donné par l’intervention de l’Huissier.

L’intervention de l’Huissier de Justice dans le cadre des états des lieux locatifs est de plus en plus fréquent car offre des avantages certains et permet de réduire très significativement les contentieux locataire/propriétaire.

La plus-value de l’intervention de l’Huissier de Justice en matière d’état des lieux se résume à travers trois éléments essentiels :

  • A. La spécialisation de l’Huissier de Justice dans le contentieux locatif
  • B. Le caractère «  authentique » de l’état des lieux dressé par Huissier
  • C. L’impact du signal donné aux parties par l’intervention de l’Huissier de Justice
A. L’Huissier de Justice, le spécialiste des rapports locatifs
L’état des lieux est une des spécialités des Huissiers de Justice, de par leur formation et leurs missions. En matière d’état des lieux, le savoir-faire et l’expertise de l’Huissier de justice n’a pas d’égal et son rôle ne se limitera pas à la description des lieux loués. En effet, au-delà de dresser un état descriptif précis et pointu du logement ou du local, l’Huissier apportera dans son acte, toutes les précisions utiles, sur les obligations réciproques du bailleur ou du locataire, au vu des évolutions législatives et jurisprudentielles. L’Huissier de Justice pourra également assurer la médiation en cas de conflits ou de désaccords entre les parties. Il posera les questions nécessaires et en consignera les réponses ou toutes autres déclarations.
B. Un état des lieux authentique incontestable
Avec la loi dite « Béteille » de 2010, le législateur et venu conférer à l’état des lieux par Huissier de justice la plus grande valeur juridique reconnue en justice. En droit, on parle de « force probante ». Le résultat est simple : un état des lieux dressé par Huissier est incontestable et sera retenu en priorité devant tous les tribunaux en France. L’état des lieux par Huissier de Justice se situe au sommet de la pyramide des modes de preuve en matière civile et « écrasera » tout autre document ou autre « état des lieux » dressé par un autre professionnel.
C. Une assurance indéniable donnée par l’intervention de l’Huissier

Les procédures engagées devant les tribunaux nous montrent malheureusement une augmentation substantielle des contentieux locatifs et notamment lors de la sortie des lieux et de la restitution des clés.

Toutefois, les statistiques nous apprennent que la présence de l’Huissier dès le début du bail et lors de l’état des lieux d’entrée réduit de plus de 70% le risque de contentieux futurs. En effet, un propriétaire qui fait dresser un état des lieux d’entrée par un Huissier de Justice, donne un signal certain au locataire, un signal de « mise en garde ». Un locataire voyant un Huissier dresser l’état des lieux d’entrée juste avant la remise des clés aura forcément tendance à être « plus vigilent » quant au soin qu’il va apporter à préserver l’état du logement.

De la même manière, un locataire qui demande l’intervention d’un Huissier pour dresser un état des lieux d’entrée lors de la remise des clés va inciter le propriétaire à maintenir le logement décent et à diligenter toutes réparations locatives le cas échéant.

Les faits sont là, l’intervention de l’Huissier de justice pour dresser votre état des lieux d’entrée ou de sortie, que vous soyez propriétaire ou locataire, ne présentera que des avantages et sera une garantie à forte valeur ajoutée, en termes de sécurité et de sérénité durant la vie du bail.

3. Quand peut-on faire dresser un état des lieux par Huissier de Justice

Un état des lieux par Huissier de Justice peut être demandé à l’entrée dans le logement, à la remise des clés (l’état des lieux d’entrée), et à la sortie des lieux, à la fin du bail, lors de la restitution des clés (l’état des lieux de sortie). Il faudra seulement dans certains cas prévoir une convocation préalable.

Pour tous types de baux de louage d’immeuble (bail d’habitation principale, saisonnier, bail commercial, professionnel, location de box ou garage, etc.), l’état des lieux par Huissier de Justice se situe à deux moments distincts :

  • Au départ du bail, lors de l’entrée dans les lieux du locataire : l’état des lieux d’entrée.
  • A la fin du bail, c’est-à-dire à la remise des clés par le locataire : l’état des lieux de sortie.

L’Huissier de Justice intervient donc à l’entrée comme à la sortie des lieux.

A. L’état des lieux d’entrée

Demander un état des lieux d’entrée par Huissier apportera des avantages multiples pour la suite de la vie du bail, que vous soyez locataire ou propriétaire. En effet, comme évoqué précédemment, au-delà du descriptif précis et détaillé du bien, la présence de l’Huissier de Justice va assainir les rapports locatifs dès le début du bail, à travers le caractère officiel de son intervention.

Vous être propriétaire : Il va donner un « signal » à votre locataire. Vous êtes un propriétaire « carré » et le choix de faire appel à un Huissier va affirmer votre volonté d’une location stricte et rigoureuse. Il est évident qu’un locataire sera très attentif à l’entretien du logement et à sa bonne « conservation » lorsqu’il sait qu’un Huissier est intervenant à l’entrée et à la sortie des lieux.

Vous êtes locataire : L’état des lieux par Huissier vous garantira que les désordres ou défauts du logement déjà présents à la remise des clés ne vous seront pas imputés à la sortie. Vous serez donc protégé vis-à-vis d’un propriétaire qui pourrait en profiter pour faire refaire à vos frais des réparations locatives qui ne vous sont pas imputables.

B. L’état des lieux de sortie

Comme pour l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie par Huissier est fortement recommandé pour le propriétaire comme pour le locataire. L’Huissier de Justice va dresser le descriptif détaillé du logement ou du local à la restitution des clés mais va également s’assurer que les obligations réciproques sont bien respectées.

Vous êtes propriétaire : L’Huissier va « contrôler » l’état du logement et s’assurer que les lieux sont restitués en bon état et conformément aux obligations locatives qui s’imposent au locataire.

Vous êtes locataire : L’Huissier va s’assurer qu’il ne vous est pas reproché des dégradations qui ne relèvent pas de votre fait (vétusté, défaut présent à l’entrée dans les lieux, etc.).

Il est à noter qu’en pratique, à la fin du bail, lors de l’état des lieux de sortie, l’Huissier est amené à régler les problématiques de « fin de bail » que l’on rencontre souvent (restitution ou conservation du dépôt de garantie, loyers impayés en cours…) entre les bailleurs et les locataires. Le rôle de médiateur de l’Huissier de Justice à ce stade permet de prévenir ou de mettre fin à de nombreux contentieux.

4. Doit-on convoquer les parties à l’état des lieux par Huissier de Justice ?

La convocation à un état de lieux n’est pas obligatoire mais en pratique, est fortement recommandée afin de respecter le principe du contradictoire. Dans certains cas, la convocation peut être indispensable à la validité de l’état des lieux, même dressé par un Huissier de Justice.

Le principe est posé par la loi et la jurisprudence : afin d’assurer le caractère contradictoire de l’état des lieux et donc sa validité, il convient de convoquer les parties.

Attention : la convocation n’a de sens que si l’une des parties n’est pas présente ou n’est pas représentée lors de l’état des lieux. Afin de schématiser, il convient de distinguer la convocation pour l’état des lieux d’entrée de l’état des lieux de sortie.

A. La convocation pour l’état des lieux d’entrée

C’est le cas le plus simple car finalement, obéit au sens pratique. Lors de l’état des lieux d’entrée, il y a remise des clés par le bailleur au locataire. On voit ainsi difficilement comment les parties ne seraient pas présentes ou a minima représentées. À défaut, le bail ne peut démarrer, il ne peut y avoir prise de possession des lieux et de fait, dresser un état des lieux ne serait d’aucune utilité.

La convocation pour l’état des lieux d’entrée ne paraît donc pas en pratique nécessaire, que ce soit pour tout type de bail (habitation, commercial, professionnel, saisonnier, etc…).

B. La convocation pour l’état des lieux de sortie

Pour l’état des lieux de sortie, la situation est par nature totalement différente de l’état des lieux d’entrée. Il conviendra de distinguer si vous êtes propriétaire ou locataire.

Vous êtes locataire et vous souhaitez faire intervenir un Huissier de Justice pour votre état des lieux de sortie : la convocation sera nécessaire si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord sur une date avec votre bailleur. Dans ce cas, la convocation pour la date et l’heure que vous avez choisies sera définitive et obligera le bailleur.

De la même manière, la convocation sera recommandée si vous avez des doutes sur la présence de votre bailleur (ou si il n’était pas représenté) le jour de l’état des lieux.

La convocation par l’Huissier de Justice rendra valable et incontestable l’état des lieux, que le propriétaire soit présent ou non.

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez faire intervenir un Huissier de Justice pour votre état des lieux de sortie : la convocation pour l’état des lieux de sortie sera indispensable dans la plupart des cas. En effet, hormis l’hypothèse où vous êtes certain que votre locataire soit présent à date et heure souhaitées, il sera préférable de faire convoquer le ou les locataires(s).

La situation est identique dans l’hypothèse où les clés vous ont été remises indirectement (dans la boite aux lettres, par un voisin, etc.) : la convocation sera indispensable.

À noter toutefois que dans le cas où vous n’avez pas connaissance de la nouvelle adresse du ou de vos locataires, une récente jurisprudence de la Cour de Cassation dispense de la convocation.

Ce qu’il faut retenir

Que vous soyez propriétaire ou locataire, la convocation par LRAR préalable par Huissier aura pour effet de rendre l’état des lieux incontestable et opposable, même aux parties non présentes. Peu importe que le récépissé ait été retiré ou non. Toutefois, il faudra respecter un délai de 8 jours entre la convocation et l’état des lieux.

5. Qui doit payer l’état des lieux par Huissier de Justice ?

La loi a prévu un partage des frais de l’état de lieux par Huissier de Justice pour les locaux affectés à l’habitation principale ou à un usage commercial. Dans ces deux hypothèses, le coût d’un état des lieux dressé par Huissier est supporté pour moitié, par le propriétaire et le locataire, peu importe qui en fait la demande.

Pour les locaux affectés à l’habitation (maison, appartement, studio…), le principe est édicté par l’article 3-2 de la loi de 6 juillet 1989, complété par la loi ALUR ainsi que par une réponse ministérielle du 15 septembre 2015.

La combinaison de ces deux textes indique que les frais d’un état des lieux dressé par un Huissier de Justice, que ce soit un état des lieux d’entrée ou de sortie sont supportés pour moitié chacun par le propriétaire et le locataire.

À savoir : La loi est stricte, seul un état des lieux de sortie dressé par un Huissier de Justice peut se voir être à frais partagés. Dressé par un autre professionnel, il sera à charge de la partie qui le demande.

Pour les locaux à usage commercial sur Paris, (artisan, commerçants, grande distribution..), c’est la loi PINEL du 18 juin 2014 qui fixe ce principe de partage des frais de l’état des lieux par Huissier entre le propriétaire et le locataire.

Ce qu’il faut retenir

Le prix d’un état des lieux par Huissier de justice, est donc divisé entre le locataire et le propriétaire, quoiqu’il arrive, même s’il est demandé par uniquement l’un ou l’autre. Le coût s’impose à l’autre partie dans tous les cas, à l’entrée comme à la sortie des lieux.

6. Quel est le prix d’un état des lieux par Huissier de Justice

Hormis le cas où le prix est réglementé par l’état (logement destiné à l’habitation), le prix d’un état des lieux par Huissier est fixé librement par les Huissiers de Justice eux-mêmes. Le prix sera fonction de la surface des lieux et il faudra compter généralement entre 180 et 280 euros TTC.

En règle générale, le prix d’un état des lieux par Huissier de Justice va dépendre de plusieurs critères : le type de lieux loués (habitation, commercial, autre), y a-t-il un tarif réglementé qui s’applique ? Quelle est la surface des lieux à constater ?, etc. De plus tous les Huissiers ne pratiquent pas les mêmes tarifs. Au final, force est d’admettre qu’obtenir un prix précis pour un état des lieux par Huissier de Justice peut s’avérer parfois compliqué en pratique.

C’est pour cette raison que HuissOnline a développé un outil puissant, gratuit, permettant de connaître tous les prix des états des lieux pratiqués par les Huissiers de Justice partout en France. Sur HuissOnline, vous pouvez également réserver en ligne ou par téléphone, votre état des lieux aux jour et heure que vous souhaitez avec l’Huissier de votre choix. Une Hotline gratuite, composée de juristes et d’Huissiers référents, est à votre disposition 7 jours/7 pour répondre à toutes vos questions.

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