Le constat d’affichage de permis de construire par Huissier de Justice est-il obligatoire ?

Faire intervenir un huissier de justice pour constater l’affichage de son permis de construire permet de s’assurer qu’aucune personne ne pourra venir contester la régularité de l’affichage et de fait, remettre en cause votre projet.

Il faut bien comprendre que le but pour un tiers de remettre en cause l’affichage d’un permis de construire est de « ré-ouvrir » le délai de contestation du permis lui-même. Et oui, sur le principe, contester l’affichage d’un PC n’apporte rien en soi. Le but de s’attaquer à la régularité de l’affichage du permis est de permettre la remise en cause du projet tout entier ! Car si vous n’êtes pas en mesure de prouver, sans discussion possible, que vous avez satisfait à toutes les obligations légales réglementant l’affichage de votre PC sur le site, un tiers pourra prétendre n’avoir pas été correctement informé et n’aura donc pas pu contester la décision qui vous a octroyé le permis de construire.

A défaut de preuve solide, dans le doute, un juge imposera un nouvel affichage et le délai de recours contre votre projet sera ré-ouvert. Les travaux en cours seront alors suspendus et les travaux finis pourront faire l’objet d’une décision de démolition. A partir de là, tous les moyens sont bons et il est en pratique très facile de contester un affichage de permis de construire :

A titre d’exemple : Prétendre que vous n’affichiez pas le panneau de manière régulière ou que vous le faisiez de façon intermittente, que ce panneau n’était pas visible ou n’était pas lisible depuis la voie publique, qu’il n’était pas aux bonnes dimensions, etc.

Tout est dit à travers l’article 600-2 du Code de l’Urbanisme qui vient préciser le délai de recours des tiers : « Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R.424-15. »

Comme nous l’avons évoqué plus haut, c’est le recours des tiers qu’il faut absolument purger afin de ne pas voir ses travaux remis en cause par une contestation tardive. Or, ce recours des tiers n’est possible que dans un délai de deux mois à partir du premier jour d’un affichage continu.

Conséquence : Si un tiers veut contester la décision de permis de construire qui vous a été octroyée par la mairie au-delà de ce délai de deux mois à compter du 1 er jour d’affichage, il contestera la régularité de votre affichage, peu importe le motif invoqué.

Ce sera à vous qu’incombera de prouver que vous avez bien affiché votre permis de construire sur les lieux du futur chantier, conformément aux articles 424-15 à 424-19 du Code de l’Urbanisme. Cette preuve empêchera tout recours tardif contre votre permis de construire et rendra l’action du tiers irrecevable.

Seul un constat d’Huissier avec 3 passages sur site constituera cette preuve incontestable.

Pour rappel, ces applications permettent à l’utilisateur de prendre une photo géolocalisée et de la transmettre ensuite à un huissier de justice qui va dresser un procès-verbal de dépôt. On est d’accord, l’huissier ne se rend en aucun cas sur place, il constate juste que l’utilisateur lui a envoyé une photo avec des coordonnées GPS associées, qu’il ne peut d’ailleurs en aucun cas certifier.

Cela suffirait-il donc à prouver la régularité d’un affichage de permis de construire ?

Soyons sérieux ! Le panneau ne pourrait-il pas avoir été retiré après la photo ? Comment l’huissier peut-il certifier des coordonnées GPS ? Quid du caractère visible et lisible depuis la voie publique ? De la continuité d’affichage ? Il serait donc possible de se constituer une preuve par soi-même ?

Ces sociétés qui vendent ce type de service via la complicité d’un Huissier, s’appuient sur le fait, comme nous l’avons vu plus haut, que l’affichage se prouve « par tous moyens ». Et quand bien même si ce moyen ne vaudrait rien…

La démarche commerciale de ce type d’application étant d’associer au protocole l’intervention d’un Huissier afin de « légitimer » le service. Vous l’aurez compris, la faille juridique est exploitée car nul n’interdit de vendre un service qui ne sert à rien. Il y a lieu toutefois de s’interroger sur le « devoir de probité » de l’Huissier qui prête son ministère à ces applications.

Au-delà, l’utilisation frauduleuse de ces applications permettrait ainsi à des personnes mal intentionnées de se constituer de « fausses preuves d’affichage ». Ces « contrefaçons » de constat d’affichage feraient ainsi obstacle aux recours des tiers, face à des constructions qui leur seraient préjudiciables.

Fort heureusement, la jurisprudence puis ensuite la loi sont venues mettre un terme à toute discussion.

La jurisprudence : au vu des contentieux passés, naissants et futurs sur l’utilisation de ces applications en matière de constat d’affichage, la jurisprudence est venue clarifier la situation d’une manière très nette par la décision de la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 24 juin 2021 (n°2021/405 – RG 20/07645).

Les magistrats devaient se prononcer sur la validité d’un « constat d’Huissier de dépôt de photos géolocalisées ». L’application en question permettait à l’utilisateur de prendre une photo avec les coordonnées GPS fournies par un Smartphone puis de l’envoyer à un Huissier de justice pour qu’il en « constate » le dépôt.

« Le constat […] ne fait que constater des photos prises par le gérant » (l’utilisateur de l’application) « Ces procès-verbaux établis […] selon un procédé ne relevant pas de l'office de l'Huissier instrumentaire qui n'a pas lui-même procédé aux constatations figurant sur les documents numériques transmis, ne peuvent être considérés comme constitutifs de la preuve ».

Par cette décision, les juges de la Cour d’Appel d’Aix en Provence ont donc mis fin à la question de la valeur juridique de ces applications en ne reconnaissant pas la « preuve fournie ». Tellement logique finalement….

La loi : au cas où cela ne suffisait pas, le législateur est venu aussi clarifier la situation par le décret n°2021-1625 du 10 décembre 2021, à travers son article 5 : « [L’Huissier] Le commissaire de justice [à partir du 1 er juillet 2022], ou le clerc habilité aux constats, effectue lui-même les constatations prévues au 2° du II de l'article 1er de l'ordonnance du 2 juin 2016 susvisée. Il se rend personnellement sur les lieux du constat.

Par ce texte, le législateur a voulu préciser définitivement que la valeur juridique reconnue à un constat d’Huissier de Justice, telle que définie par l’ordonnance de 1945, est conditionnée au fait que l’Huissier doit se rendre lui-même sur les lieux des constatations et effectuer lui-même ces dernières.