Constat Huissier de Justice Types de constat Permis de construire L'Huissier est-il obligatoire ?

Le constat d’affichage de permis de construire par Huissier de Justice est-il obligatoire ?

Bien que juridiquement pas obligatoire, faire constater l’affichage de son permis de construire par Huissier est devenu « obligatoire » dans les faits, au vu des risques encourus en cas de contestation des tiers (suspension des travaux et démolition).

Lors de l’affichage de son permis de construire sur le futur site du chantier, qui ne s’est pas dit ? : « Et si je faisais constater l’affichage de mon permis de construire par un Huissier de justice ? ».

En effet, la question est légitime car si cette démarche est automatique pour tous les professionnels (architectes, promoteurs immobiliers, professionnels du bâtiment...), faire appel à un huissier de justice pour faire constater l’affichage de son permis de construire peut ne pas s’avérer si évident que ça ! Finalement, est-ce vraiment bien utile ?, puis-je faire sans ?, existe-t-il d’autres moyens que de passer obligatoirement par un Huissier ? Autrement dit, l’huissier est-il obligatoire pour mon affichage de permis de construire ?

Nous allons voir que si faire appel à un huissier pour constater son permis de construire n’est pas obligatoire, ne pas le faire présente d’énormes risques et peut mener le projet à une véritable catastrophe.

Nous allons donc nous intéresser aux 3 points suivants :

1. Quels avantages au constat d’affichage de permis de construire par Huissier ?

Le constat d’affichage de permis de construire par Huissier de Justice garantira un affichage incontestable sur site et mettra fin définitivement à toute contestation ou remise en cause du permis par les tiers.

A. Un affichage conforme et incontestable du permis de construire

Faire intervenir un huissier de justice pour constater l’affichage de son permis de construire permet de s’assurer qu’aucune personne ne pourra venir contester la régularité de l’affichage et de fait, remettre en cause votre projet.

Il faut bien comprendre que le but pour un tiers de remettre en cause l’affichage d’un permis de construire est de « ré-ouvrir » le délai de contestation du permis lui-même. Et oui, sur le principe, contester l’affichage d’un PC n’apporte rien en soi. Le but de s’attaquer à la régularité de l’affichage du permis est de permettre la remise en cause du projet tout entier ! Car si vous n’êtes pas en mesure de prouver, sans discussion possible, que vous avez satisfait à toutes les obligations légales réglementant l’affichage de votre PC sur le site, un tiers pourra prétendre n’avoir pas été correctement informé et n’aura donc pas pu contester la décision qui vous a octroyé le permis de construire.

A défaut de preuve solide, dans le doute, un juge imposera un nouvel affichage et le délai de recours contre votre projet sera ré-ouvert. Les travaux en cours seront alors suspendus et les travaux finis pourront faire l’objet d’une décision de démolition. A partir de là, tous les moyens sont bons et il est en pratique très facile de contester un affichage de permis de construire :

A titre d’exemple : Prétendre que vous n’affichiez pas le panneau de manière régulière ou que vous le faisiez de façon intermittente, que ce panneau n’était pas visible ou n’était pas lisible depuis la voie publique, qu’il n’était pas aux bonnes dimensions, etc.

B. La certitude de la fin du recours des tiers

Tout est dit à travers l’article 600-2 du Code de l’Urbanisme qui vient préciser le délai de recours des tiers : « Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R.424-15. »

Comme nous l’avons évoqué plus haut, c’est le recours des tiers qu’il faut absolument purger afin de ne pas voir ses travaux remis en cause par une contestation tardive. Or, ce recours des tiers n’est possible que dans un délai de deux mois à partir du premier jour d’un affichage continu.

Conséquence : Si un tiers veut contester la décision de permis de construire qui vous a été octroyée par la mairie au-delà de ce délai de deux mois à compter du 1 er jour d’affichage, il contestera la régularité de votre affichage, peu importe le motif invoqué.

Ce sera à vous qu’incombera de prouver que vous avez bien affiché votre permis de construire sur les lieux du futur chantier, conformément aux articles 424-15 à 424-19 du Code de l’Urbanisme. Cette preuve empêchera tout recours tardif contre votre permis de construire et rendra l’action du tiers irrecevable.

Seul un constat d’Huissier avec 3 passages sur site constituera cette preuve incontestable.

2. Quels sont les risques d’un affichage de permis de construire sans Huissier ?

En l’absence de constat d’Huissier, l’affichage d’un permis de construire pourra être très facilement remis en cause par un tiers. Le délai de contestation sera de nouveau ouvert et aura pour conséquence la suspension des travaux ou la démolition, le cas échéant.

Il est essentiel de bien comprendre la subtilité juridique qui se cache derrière l’obligation d’affichage de son permis de construire : c’est la question de la preuve. En effet, sans une preuve incontestable d’un affichage régulier, c’est le délai de recours des tiers que n’est pas purgé et qui est toujours possible !

A. Ce que vous devrez prouver en cas de contestation sans constat d’Huissier

Le code de l’urbanisme est très strict en matière d’affichage de permis de construire et encadre cet affichage dans des conditions précises pour être valable. Si un tiers conteste votre affichage afin de pouvoir ré-ouvrir le délai de contestation, il invoquera que vous n’avez pas affiché votre permis, qu’il ne l’a pas vu et que de fait, il n’a pas pu le contester dans les temps.

Pour vous opposer à cette contestation, vous devrez obligatoire prouver :

  • Que votre affichage était visible et lisible depuis la voie publique : vous l’aurez compris, une photo ne suffit pas ! Le panneau est-il à bonne distance de la voie publique pour être lisible, le voit-on facilement, sans le chercher ? D’où a été prise la photo, a-t-on utilisé un zoom ?
  • Que le panneau d’affichage respecte les dimensions réglementaires (80 x 80 minimum) et contient le mentions obligatoires : impossible avec une photo là aussi. Quelles sont les dimensions du panneau ? Une mention est-elle manquante ou illisible ?
  • Que le panneau a été affiché pendant une période continue de 2 mois sans interruption : comment apporter cette preuve avec une photo ? Vous pourriez très bien enlever le panneau après avoir fait le cliché, le cacher, effacer des mentions qui pourraient déranger les tiers, etc.
  • On voit bien qu’il est impossible d’apporter ces preuves soi-même, sans l’intervention d’un tiers habilité : l’Huissier de Justice. On peut s’interroger sur une telle réglementation, toutefois n’oublions pas que l’objectif de cette réglementation est de protéger les tiers et les riverains contre les constructions sauvages, non réglementaires ou non conformes au PLU (Plan locale d’urbanisme).

    B. La sanction du défaut de preuve de l’affichage : suspension des travaux et démolition

    Nous l’avons vu, si vous ne pouvez pas prouver l’affichage régulier de votre permis de construire, tout tiers pourra exercer un recours contre votre permis pendant toute la durée des travaux et jusqu’à un délai de 6 mois après la fin du chantier, cette dernière devra également être prouvée par un certificat d’urbanisme de fin de chantier (après déclaration auprès de la mairie).

    Les conséquences d’un recours pendant le chantier peuvent être très graves, voir catastrophiques car il aura pour effet au mieux de suspendre les travaux, au pire, il provoquera la démolition de ce qui a déjà été fait.

  • La suspension des travaux : dans ce type de situation, le tiers qui exerce son recours demandera systématiquement au juge la suspension des travaux. C’est logique ! Comment poursuivre un chantier alors qu’on ne sait pas si ce dernier est « légal ». A partir de là, tout se complique, car au vu des délais de procédure en la matière, on est parti pour de nombreux mois (12 à 24 mois en moyenne).
  • La démolition : la démolition peut aussi être ordonnée par un juge avant toute décision au fond quand les tiers qui exercent leur recours démontrent que les constructions ou les aménagements déjà faits provoquent un préjudice (atteinte à la vue, luminosité, entrave à la circulation, dommages collatéraux, etc…).
  • 3. Que valent les applications de photos géolocalisées ?

    La jurisprudence (CA 24.06.21) et la loi (décret du 10.12.2021) rappellent que la valeur juridique d’un constat d’affichage est conditionnée au déplacement de l’Huissier sur le lieu des constatations. Aucune valeur reconnue pour les applications.

    A. Des applications mensongères et trompeuses

    Pour rappel, ces applications permettent à l’utilisateur de prendre une photo géolocalisée et de la transmettre ensuite à un huissier de justice qui va dresser un procès-verbal de dépôt. On est d’accord, l’huissier ne se rend en aucun cas sur place, il constate juste que l’utilisateur lui a envoyé une photo avec des coordonnées GPS associées, qu’il ne peut d’ailleurs en aucun cas certifier.

    Cela suffirait-il donc à prouver la régularité d’un affichage de permis de construire ?

    Soyons sérieux ! Le panneau ne pourrait-il pas avoir été retiré après la photo ? Comment l’huissier peut-il certifier des coordonnées GPS ? Quid du caractère visible et lisible depuis la voie publique ? De la continuité d’affichage ? Il serait donc possible de se constituer une preuve par soi-même ?

    Ces sociétés qui vendent ce type de service via la complicité d’un Huissier, s’appuient sur le fait, comme nous l’avons vu plus haut, que l’affichage se prouve « par tous moyens ». Et quand bien même si ce moyen ne vaudrait rien…

    La démarche commerciale de ce type d’application étant d’associer au protocole l’intervention d’un Huissier afin de « légitimer » le service. Vous l’aurez compris, la faille juridique est exploitée car nul n’interdit de vendre un service qui ne sert à rien. Il y a lieu toutefois de s’interroger sur le « devoir de probité » de l’Huissier qui prête son ministère à ces applications.

    Au-delà, l’utilisation frauduleuse de ces applications permettrait ainsi à des personnes mal intentionnées de se constituer de « fausses preuves d’affichage ». Ces « contrefaçons » de constat d’affichage feraient ainsi obstacle aux recours des tiers, face à des constructions qui leur seraient préjudiciables.

    Fort heureusement, la jurisprudence puis ensuite la loi sont venues mettre un terme à toute discussion.

    B. Ce que disent la jurisprudence et la loi à propos de ces applications

    La jurisprudence : au vu des contentieux passés, naissants et futurs sur l’utilisation de ces applications en matière de constat d’affichage, la jurisprudence est venue clarifier la situation d’une manière très nette par la décision de la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 24 juin 2021 (n°2021/405 – RG 20/07645).

    Les magistrats devaient se prononcer sur la validité d’un « constat d’Huissier de dépôt de photos géolocalisées ». L’application en question permettait à l’utilisateur de prendre une photo avec les coordonnées GPS fournies par un Smartphone puis de l’envoyer à un Huissier de justice pour qu’il en « constate » le dépôt.

    « Le constat […] ne fait que constater des photos prises par le gérant » (l’utilisateur de l’application) « Ces procès-verbaux établis […] selon un procédé ne relevant pas de l'office de l'Huissier instrumentaire qui n'a pas lui-même procédé aux constatations figurant sur les documents numériques transmis, ne peuvent être considérés comme constitutifs de la preuve ».

    Par cette décision, les juges de la Cour d’Appel d’Aix en Provence ont donc mis fin à la question de la valeur juridique de ces applications en ne reconnaissant pas la « preuve fournie ». Tellement logique finalement….

    La loi : au cas où cela ne suffisait pas, le législateur est venu aussi clarifier la situation par le décret n°2021-1625 du 10 décembre 2021, à travers son article 5 : « [L’Huissier] Le commissaire de justice [à partir du 1 er juillet 2022], ou le clerc habilité aux constats, effectue lui-même les constatations prévues au 2° du II de l'article 1er de l'ordonnance du 2 juin 2016 susvisée. Il se rend personnellement sur les lieux du constat.

    Par ce texte, le législateur a voulu préciser définitivement que la valeur juridique reconnue à un constat d’Huissier de Justice, telle que définie par l’ordonnance de 1945, est conditionnée au fait que l’Huissier doit se rendre lui-même sur les lieux des constatations et effectuer lui-même ces dernières.


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